주택연금 파헤치기 (정의/장점/월지급금/신청방법/상품내용 등) *매뉴얼 첨부
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1. 주택연금이란? (=주택담보노후연금보증)
- 주택소유자 또는 주택소유자의 배우자가 55세 이상인 경우 ① 주택소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하거나,② 주택소유자와 한국주택금융공사와 체결한 신탁계약(주택소유자 또는 주택소유자의 배우자를 수익자로 하되, 한국주택금융공사를 공동수익자로 하는 계약)에 따른 신탁을 등기하여 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)을 말합니다.
* (「한국주택금융공사법」 제2조제8호의2 및 「한국주택금융공사법 시행령」 제3조의2제2항).민법상 청년
2. 주택연금 주체 및 주체별 역할
- 한국주택금융공사에서 전반적인 상품을 운영하고 관련 업무를 수행하고 있습니다.
- 금융기관은 한국주택금융공사의 보증서에 따라 주택연금 가입자에게 대출방식으로 주택연금을 지급하게 됩니다.
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3. 주택연금 가입 시 장점 ★★★
- 평생동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장합니다. (=평생 거주보장)
- 부부 중 한 분이 돌아가셔도, 연금감액이 없습니다. (=연금감액 없음)
- 국가가 연금지급을 보증하기에 연금지급 중단의 위험이 없습니다. (=국가보증 상품)
- 가입자 부부가 모두 사망하더라도, 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않습니다. 반대로 집값이 남을 경우 상속인에게 돌아갑니다. (=합리적 상속)
- 세제혜택이 있습니다. (아래 박스 참고)
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4. 주택연금 가입조건
- 일반 주담대 상품과 달리 소득 혹은 신용도와 무관하게 가입이 가능합니다.
- 부부기준 공시가격 등이 9억 원 이하의 주택 소유자
- 다주택자라도 공시가격 등의 합산가격이 9억 원 이하일 경우 가입 가능합니다.
- 공시가격 등이 9억 원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 시 가입 가능합니다.
※ 단, 주거목적 오피스텔의 경우, 주택연금에 가입하려고 하는 주거목적 오피스텔만 주택보유수에 포함하여 합산
5. 주택연금 월지급액 및 책정 기준
- 주택연금 상품은 "집"을 담보로 하는 역모기지 상품이기 때문에, 연금 지급액은 '집값'과 '나이'에 따라 결정됩니다.
- 즉, 집값과 나이가 높을 수록 많이 받는 구조입니다.
- 주택구분(일반주택/노인복지주택/주거목적 오피스텔) 별, 지급방식, 월지급금 지급유형 별, 나이 별로 예상연금액이 달라집니다.
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제43조의9(주택담보노후연금보증의 총액한도) 계정의 주택담보노후연금보증 총액은 다음 각 호의 금액을 합산한 금액의 40배를 초과하지 아니하는 범위에서 대통령령으로 정하는 금액을 한도로 한다.
1. 기본재산(제59조의3제1항제1호부터 제3호까지의 출연금 합계액을 말한다) 2. 계정의 적립금 [전문개정 2010.1.25] |
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6. 주택연금 상품 상세내용
① 월지급금 지급방식
- 종신방식 : 월지급금을 평생 동안 지급받는 방식. 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 설정하느냐에 따라 종신지급방식과 종신혼합방식으로 구분됨.
- 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정기간(10~30년) 동안만 월지급금을 지급받는 방식
- 대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식
- 우대방식 : 부부기준 1.5억원 미만 1주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 21% 우대하여 지급받는 방식 인출한도(대출한도의 45%이내)를 설정하느냐에 따라 우대지급방식과 우대혼합방식으로 구분됨
② 주택구분
- 일반주택 : 등기사항증명서상 용도가 주택인 경우 (단독, 다세대, 다가구주택 및 아파트)
- 단, 복합용도주택은 전체 건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 ½ 이상인 경우
- 노인복지주택 : 노인에게 주거시설을 분양하여 주거의 편의, 생활지도, 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
- 주거목적 오피스텔 : 등기사항증명서 상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되는 경우
③ 월지급금 지급유형
- 정액형 : 집값이 하락해도 평생동안 월지급금의 변화가 없는 방식
- *확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식은 정액형만 선택 가능
- 초기증액형 : 초기 고객이 선택한 기간(3,5,7,10년) 동안은 정액형보다 많이 받다가 그 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식
- 정기증가형 : 처음에 적게 받다가 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식
④ 주택가격
주택가격은 ‘한국부동산원 인터넷시세’, ‘KB국민은행 인터넷시세’, ‘국토교통부에서 제공하는 주택공시가격(단, 공시가격이 없는 경우 시가표준액)’, ‘공사와 협약을 체결한 감정평가기관의 최근 6개월 이내 감정평가액’을 순차 적용하며, 한국부동산원 시세는 중간값, KB시세는 일반평균값을 기준으로 담보주택가격이 결정 (최저층은 하한가를 적용)
다만, 신청인이 요구하는 경우에는 감정평가업자의 감정평가액을 최우선적으로 적용할 수 있습니다.
(단, 감정평가비용은 신청인이 부담함)
⑤ 최대인출한도 가입자의 연령과 대상주택 가격에 따라 산정되며 목돈으로 인출할 수 있는 총 금액
- 종신방식 및 확정기간방식 : 대출한도의 50%
- * 확정기간방식의 경우 의무설정인출한도(대출한도의 5%)에 해당하는 금액은 의료비, 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급종료 후에만 사용 가능
- 대출상환방식 : 대출한도의 90%
- 우대방식 : 대출한도의 45%
⑥ 인출한도설정금액
최대인출한도 내에서 수시로(대출상환방식의 경우 일시인출만 가능) 지급받을 수 있도록 가입자가 미리 결정하는 금액
7. 예상연금 조회방법
한국주택금융공사 홈페이지에서 주택연금 상품의 조건 별 예상연금 조회가 가능합니다.
아래 링크 참고해 주세요. :)
주택소유자 생년월일 만 세 배우자 생년월일 예 아니오 만 세 주택구분 일반주택 노인복지주택 주거목적 오피스텔 주택가격 시세검색 원 ※ 아파트의 경우 한국부동산원 시세가 있는 경우 한국부동산원 시세를 우선적용하며, 한국부동산원 시세가 없는 경우 KB시세를 적용하며 최하층은 하한가(KB시세의 경우 하위평균가)를 나머지 층은 하한가와 상한가의 평균가(KB시세의 경우 일반평균가)를 적용. 단, 고객 희망시 고객비용부담조건으로 감정평가 신청 가능하며, 이 경우 시세와 감정가 중 높은 금액을 적용 최저층여부 예 아니오 지급방식 종신지급방식 종...
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8. 신청방법 및 제출서류 ★★★
1) 주택금융공사 상품 가입방법 : 주택금융공사(지사) 방문 / 전화 / 인터넷 신청
① 신청 시 (공통서류)
- 주민등록 등본 2부
- 전입세대 열람표 1부
※배우자가 별도로 주민등록 된 경우 배우자의 주민등록등본도 필요. 배우자도 행정정보 공동이용 사전동의서를 제출하면 공사가 직접 발급 가능
② 근저당권 설정 시 (저당권 방식)
- 인감증명서 2부 (공동소유인일 경우, 각각)
- 가족관계증명서 1부 (공동소유인일 경우, 각각)
- 등기권리증 원본 1부
③ 신탁계약 및 등기 시 (신탁 방식)
- 인감증명서 2부 (공동소유인일 경우, 각각)
- 가족관계증명서 1부 (배우자가 있는 경우, 각각)
- 등기권리증 원본 1부
- 지방세납세증명서
* 인터넷가입 신청시 행정정보공동이용, 스크래핑서비스 이용 동의를 하실 경우 주민등록등·초본, 가족관계증명서, 전입세대열람내역은 제출을 생략할 수 있습니다.
2) 주택연금 인터넷가입 신청절차 (출처:hf 홈페이지)
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※ 인터넷 신청 링크
주택연금 인터넷 가입신청 안내 인터넷으로 가입신청을 하시면 공사 직원이 연락을 드려 신청내용 확인 및 심사를 진행합니다. 주택연금 가입신청을 위해 공동인증서(구 공인인증서) 로그인을 해야합니다. 주택연금설명서 및 체크리스트를 반드시 읽어보신 후 가입신청하시기 바랍니다. 성년후견제도를 이용 중인 경우 인터넷 가입신청이 불가능하며 담보주택 소재지 관할지사로 문의해주시기 바랍니다. 주택연금 인터넷 가입신청 안내 로그인 1 금융/공동인증서 (구 공인인증서) 입력 금융/공동인증서(구 공인인증서)로 로그인합니다. 금융/공동인증서(구 공인인증서...
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상품에 대한 내용이 워낙 많다보니, 전부를 다룰 순 없었지만
많은 분들께 도움이 됐음 좋겠습니다.